凯德广场·云尚的前身为广州绿洲金融中心裙楼，2013年凯德以21.9亿元收买时项目尚处“在建工程”状况，经改造后于2015年开业。但是，到2024年末，项目房产原值达26.83亿元，但此次REITs发行估值仅19.75亿元(本钱化率5.19%)，较原值折价26.4%，折让金额超7亿元。

　　这一反差折射出凯德在财物收买阶段的高估危险。虽然项目开业十年间运营安稳，但初始出资所需本钱过高直接紧缩了财物增值空间。业界剖析以为，商业地产的“先天基因”决议了其价值上限，若出资阶段未能精准评价区位潜力与本钱收益，后期运营难以补偿初始溢价。

　　虽然凯德广场·云尚近三年经营收入安稳在1.65亿元左右，但租售比(租金占销售额份额)高达20%，远超职业中等水准。2024年项目销售额7.4亿元，与客流日均4.44万人的数据显着不匹配，反映客单价偏低或租户组合效益缺乏。

　　租户结构中，主力店仅占19%(2家)，中小租户占比过高，且租金单价继续下滑(专门店月租从2022年251元/㎡降至2024年229元/㎡)，进一步削弱租金收入耐性。

　　2024年项目物业办理本钱高达2061万元，总建面月均单独本钱18.52元/㎡，远超兄弟项目长沙凯德广场(6.07元/㎡)。虽然凯德解释为“计算口径差异”，但商场估测其或许将人力薪酬等费用计入物业本钱，掩盖实在办理功率问题。此外，项目近年本钱化改造开销频频(如B2层美食区改造、节能工程等)，2022年及2024年单年开销均超1000万元，但改造作用未显着提高财物估值。

　　项目加权均匀租期仅5.25年，未来两年内到期的租户面积占比54.89%，收入占比63.02%，而前史均匀续约率仅60%。若未能有用招调，免租期丢失与租金下即将直接冲击现金流。此外，餐饮业态租金奉献占比升至46.05%，但该业态生命周期短、同质化严峻(如2015年职业已预警“饲料店”危险)，未来或许加重空置率动摇。

　　凯德广场·云尚曾以“首店经济”招引客流(2024年首店占比超50%)，但其短期流量效应难掩长时间危险。首店品牌续约率低、坪效动摇大，且过度依靠网红特点或许会引起客群黏性缺乏。例如，2021年引进的B站联名美食街区虽短期提振人气，但后续未形成继续消费转化。

　　凯德商业C-REIT的申报虽被视为轻财物化测验，但19.75亿元的估值与5.19%的本钱化率，反映出商场对项目增加预期的保存情绪。比照同类REITs(如百联又一城)，凯德广场·云尚的区位优势(白云新城CBD)未能转化为估值溢价，反而凸显其财物增值才能单薄。

　　更深远的影响在于，若REITs发行后体现疲软，或许进一步削弱出资的人对凯德我国财物包的决心，加重其融本钱钱与退出难度。

　　凯德广场·云尚的事例提醒了一个严酷实际：商业地产的价值锚点一直在于出资阶段的前瞻性，而非后期运营的“精雕细琢”。项目折价7亿的本源，正是初期对白云新城发展速度的高估与收买本钱的失控。若凯德未能从战略层面调整财物挑选规范，仅依靠运营优化与REITs金消融手法，恐难改变财物缩水的长时间趋势。